Ипотекарен длъжник

[portokal]

Питам аз - в горния пример с (Н )УПИ-то - ако се окаже реално поделяем и се обособят две УПИ, какво става с ипотеката върху 611 / 875-ти ид.части и как ще се "пренесе" тя ?

Що, нещо да пречи да смятаме, че има ипотеки върху 611/875 от всеки от новите имоти (УПИ-та, апартаменти)?
Под "имот" спокойно може да се разбира идеална част от такъв (ами да!).

Как точно е извън Булгаристан и дали наш`те теоретици всичките не знаят как е навън? (Колкото и глупаво да звучи позоваването на авторитети теоретици.)

[REVOLUTION]

Е сега защо не могат идеалните части от общите части е ясно , по същата логика, по кочто не може да се ипотекира и ограниченото вещно право на ползване върху НИ.Сега соц. било ЗЗД-то , Булгаристан и др. подобни, хич не споделям.Не е нужно всичко това дето си го писал да е изрично предвидено в закона , достатъчно теория и практика има.Какво става при делба го е писал проф.Кожухаров.Аз лично много си харесвам ЗЗД , вярно има какво да се иска , ама сега да го изкараме некъдърен , точно обратното.
А и в модерния нов законопроект за Ипотеката , който се дискутираше преди време и съм си запаметил(отделен въпрос е добър ли е или не) , също изрично се казваЧл. 3. (1) Могат да се ипотекират:
1. недвижими имоти, които могат да се отчуждават;
2. ограничени вещни права, които могат да се отчуждават, включително
правото на собственост върху сгради, построени в чужд имот, като в този
случай ипотеката не се разпростира върху правото на пристрояване или
надстрояване, ако то принадлежи на собственика на земята или на трети
лица;
3. голата собственост, но в случай че след учредяване на ипотеката
собственикът стане титуляр на някои от ограничените вещни права, ипотеката
върху голата собственост се разпростира и върху тях;
4. ипотекирани недвижими имоти и ограничени вещни права;
5. вещните права, придобити под прекратително условие, доколкото то е
вписано в имотния регистър, като ипотеката се погасява от момента на
вписване в имотния регистър на настъпването на прекратителното условие;
6. идеални части от недвижим имот, като в случай че имотът е
съсобствен, ипотекарният длъжник може да учреди ипотека върху своята част
от недвижимия имот само след като представи пред нотариуса писмени
доказателства, че е уведомил другите съсобственици;
7. реално обособени части от недвижим имот, но при условие, че

[gudio]

Revolution, това със "соц.-а", лично съм чувал, а и чел - беше го и написал някъде бай В. Таджер - че "соц.законите" са писани лаконично, оскъдно, оставящи много поле за тълкуване и за... подзаконова уредба. ЗЗД-то е добър, както и стария ГПК си беше добър, но твърде далече от уреждане на всички проблеми - виждаш и в цитирания от тебе законопроект се прави опит да се уредят някои празноти.
А Portokal за пореден път ме скандализира - как си я представяш тая работа - значи ще ипотекирам моите 2/3 ид.ч. именно за да прецакам съделителя си и забележете - след делбата получавам етаж, обременен с ипотека само върху 2/3 , а нахулвам на съделителя си част от моето задължение - за 1/3 от неговия имот. Бинго

[gudio]

Поправка - даже за 2/3 от имота на другарчето-съделител. Ми да не е искал делба, ама че нахалник

[portokal]

А Portokal за пореден път ме скандализира...

В някаква степен си прав този път, бай Гъдьо. Прав си, че не се сетих за тоз аспект на проблема.
Само дето не виждам какво друго може да стане. Чл. 76 от ЗН е единият вариант - много гаден за кредитора. Учредяването на ипотека е също разпореждане.
Или при оценката на дела ми да се вземе предвид ипотеката...
Да премине ипотеката върху моя дял, освен че законът не го предвижда, не върви и да го предвиди - ми ако не получавам реален дял или той е по-евтин от 2/3 от имота?
Може би ще е 76 все пак?
Срам ме е извънредно много да си призная, но не знам какво е писал проф. Кожухаров (при това не щото не съм чела учебника му по облигационно право).

[portokal]

П.П. Това е за лични бележки, ама колко "поредни" пъти съм те скандализирала (със скандалното си невежество?)? А ти на мен ако знайш как ми действаш понекогаш...

[gudio]

76 ЗН говори за "отделни предмети от наследството" или нещо подобно беше, по тази логика излиза, че ако имаме 2 апартамента в наследство, аз не мога да се разпоредя със своите ид.части от нито един от тях... ама не е така - имаше тълкуване, ама нали не адвокатствам вече и прогресивно оглупявам

[portokal]

Ааа, така е, така е. Не е така само когато наследството се изчерпва с този имот.
Хаха, а ако се разпоредиш с идеалните си части от двата апартамента, изчерпващи наследството, в полза на едно и също лице...

Това е от ТР 1/2004:
"...Трайната съдебна практика, установена с Т. р. 72/85 ОСГК ВС, приема, че актовете на разпореждане на сънаследник с отделна сънаследствена вещ (предмет, имот) или с идеална част от такава са абсолютно недействителни, нищожни, въпреки че тази нищожност на актовете на разпореждане отпада с обратно действие от момента на извършването им, доколкото при делбата вещта се падне в дял на разпоредилия се съделител. Като изключения на това разбиране са хипотезите: 1) ако наследството съставлява и се изчерпва само с с една вещ (предмет, имот), то актът на разпореждане с идеалната част, съответстваща на наследствения дял, съставлява акт на разпореждане с наследството - чл. 212 ЗЗД или 2) ако всички сънаследници са се разпоредили с наследствените си части от вещта или разпореждането е извършено помежду им.

...

1. Актът на разпореждане на сънаследник, изцяло или отчасти, с отделна наследствена вещ (права върху вещи) е относително недействителен. Разпореждането валидно обвързва страните по сделката и поражда желаните и целени от тях правни последици, както и в отношенията им с трети лица. Трети лица, които не са страни по сделката или сънаследници, не могат да се позовават на тази недействителност."

[gudio]

Явно много еклектика се е натрупала в главата ми от... младежки "франкофонски" спомени Спомням си бегло някакви "принципни белези" на ипотеката - специалност, неделимост дрън-дрън... Сега установих, че в офиса си имам книжката на Петко Венедиков (мой "кумир" ) за ипотеките - отворих я и... ("красив ум" ) - нищо подобно не откривам... Като се прибера вкъщи ще отворя споменатия от мен курс на Mallorie & Aynes (съотв. от Sorbonne и от Pantheon) сигурно от тях витая в някакви облаци от заблуди и илюзии по отношение на ипотеките. Ще ви съобщя за резултата

[portokal]

Е, начи с теб различно разбираме понятията "специалност", "имот" и "неделимост" (на ипотеката).

[gudio]

Това с цитираната от теб (Portokal) практика по чл.76 ЗН как кореспондира с изискването в делбата да участват действителните съсобственици и това, че е нищожна, ако един от тях не участва ?

[portokal]

Ми нали между съделителите (относителна недействителност) за действителен съсобственик ще се смята прехвърлителят.
Затова и някъде в същото решение изрично пише, че при направено искане по чл. 76 от някой съделител прехвърлителят задължително требе да участва като страна. Приобретателят също ще участва, разбира се.

Не казвам, че не си го видял или че не можеш да го видиш, ама ето:

"Разпоредбата на чл. 75, ал. 2 ЗН установява, че ако делбата е извършена без участието на някой от сънаследниците, тя е нищожна. Изразът "без участието на някой от сънаследниците" се тълкува в широк смисъл, че при всички хипотези на извършване на делба без участието на лице от кръга на титулярите на правото на собственост делбата е нищожна. За да се извърши делбата между действителните съсобственици, ако е заявен искът по чл. 76 ЗН, като главна надлежна страна в процеса следва да участва сънаследникът прехвърлител.
Приобретателят по сделката също има качеството на главна страна (ответник) и необходим другар по иска за прогласяване на относителната недействителност. Сънаследниците, упражнили иска си по чл. 76 ЗН, целят по отношение на тях да бъде прогласена недействителността на акта на разпореждане със сънаследствената вещ и връщането на същата в делбената маса. Между страните по сделката актът на разпореждане е валиден, но не прехвърля права, ако искът по чл. 76 ЗН се уважи. Последиците на акта на разпореждане не се зачитат в отношенията на сънаследниците, поради което не приобретателят, а разпоредилият се с вещта или части от нея сънаследник е носител на правото на собственост на сънаследствената вещ и делбата следва да се извърши с неговото участие. Ако във втората фаза, при извършване на делбата, разпоредената сънаследствена вещ не се падне нему в дял, то ще следва, че в отношенията между прехвърлител и приобретател актът на разпореждане, макар и действителен, не може да прехвърли права. Прехвърлителят сънаследник отговаря спрямо приобретателя по реда на чл. 189 и сл. ЗЗД."

[gudio]

Тук някъде в този форум имаше гениален пример - допусната делба в първа фаза, във втора фаза се оказва, че ид. част е прехвърлена на трето лице и ...колегата ти прекратил делото, защото делба се извършва само между действителни съсобственици, а нямало значение между кого е допусната
В отговор на този пример аз дадох другия - широко известното отхвърляне на ревандикационен иск във въззивна инстанция, когато се оказва, че първоначаният ответник "вече не владеел" имота, защото го бил прехвърлил на трето лице Нямало там чл.121 (стар) ГПК, защото "за да бъде уважен искът по чл.108... трябва едновременно да са налице кумулативно три предпоставки...бла-бла... като не е налице една от тях - несобственикът да владее...дрън-дрън, значи искът е неоснователен"
Има и още много недомислици в нашето право...

[REVOLUTION]

И в крайна сметка сега какво решихме , може ли да се ипотекира идеална част или не може?

[REVOLUTION]

Revolution, това със "соц.-а", лично съм чувал, а и чел - беше го и написал някъде бай В. Таджер - че "соц.законите" са писани лаконично, оскъдно, оставящи много поле за тълкуване и за... подзаконова уредба. ЗЗД-то е добър, както и стария ГПК си беше добър, но твърде далече от уреждане на всички проблеми - виждаш и в цитирания от тебе законопроект се прави опит да се уредят някои празноти.

Абе то новия несоц ГПК е толкова подробен и изчерпателен , че вързахме направо. .Колкото за проблема с лаконичанта разпоредба и подзаконовите актове , това верно е соц инвентшън , но в областта на гражданското право и граждански процес , нямаме толкова много подзаконови норм.актове.

[gudio]

Много си млад и не си ги учил разните ми ти ЗСГ-та, ППЗСГ-та, ЗНО-та и ППЗНО-та, купища "смесени ГП-факт. състави" от НДИ, ЗТСУ и ППЗТСУ, 100-на видове отчуждавания по най-различни норм. актове, "обезщетявания с членство в ЖСК" и к`ви ли не невероятни ПМС-та "за задоволяване жилищните потребности на гражданите"... Затова в законите ни от това време няма почти нищо и са по 100-на члена. Всичко друго се уреждаше със съвместни "постановления на ЦК на БКП и МС" ( изоставени като "нехубава" практика с напредването на "развития социализъм" ), наредби и правилници, и т.н. и т.н.

[gudio]

Както обещах, след справка в старото ми учебниче, авторите били професорята Malaurie, (не Mallorie) и Aynes, докладвам за резултата:
Ипотека върху идеална част от съсобствен недвижим имот франкофоните приемат безусловно за алеаторен договор , изцяло зависещ от резултатите от една бъдеща делба и пораждащ действие само ако имотът се падне в дял на учредилия ипотеката съсобственик, както и ако делбата приключи с публична продан на имота като неподеляем. Нотариалната им практика в тези случаи е приела редактирането на ипотечния акт като сключен под условие и с уговорка, че ще бъде сключен допълнителен договор, с който след делбата ипотеката ще се разпростре върху целия имот, а не само върху наличната към сключването на договора идеална част от имота. Уговаря се и задължение за ипотекарния длъжник да привлече в бъдещата делба като подпомагаща страна ипотекарния кредитор, както и цесия на вземанията му от парично уравняване, ако имотът не му се падне в дял.
Нещо повече – за да учреди ипотека върху своите идеални части, съсобственикът трябва да получи съгласието на всички други съсобственици или заместващо го разрешение от съда по чл.815-5 от Code civil.
Никакво "преминаване" на ипотеката върху получените след делбата обекти, възложени на трети лица, ако имотът бъде "раздробен"

За BG - Предвид доводите на Portokal за чл.76 ЗН, мога да честитя успешните сделки на всички ипотекарни кредитори с "обезпечение" върху идеални части от съсобствени на длъжника им с трети лица имоти.

[REVOLUTION]

За BG - Предвид доводите на Portokal за чл.76 ЗН, мога да честитя успешните сделки на всички ипотекарни кредитори с "обезпечение" върху идеални части от съсобствени на длъжника им с трети лица имоти.

Ти остави кредиторите сами да се грижят за интересите си , те си знаят най-добре .Колкото за другото то не се различава твърде от нашата уредба.Ясно е че този договор е алеаторен , тъй като зависи от положението дали някой от съсобствениците ще поиска делба и какъв ще е разултатът от последната.Ако има делба(извън делба на наследството , където важи чл.76) ипотеката ще се пренесе върху дела , който реално се пада на ипотекиращия.Няма проблем и да се сключи договор за цесия под условие , за вземането от паричното уравнение на съделителя , учредил ипотека.Колкото до [quote]Нотариалната им практика в тези случаи е приела редактирането на ипотечния акт като сключен под условие и с уговорка, че ще бъде сключен допълнителен договор, с който след делбата ипотеката ще се разпростре върху целия имот, а не само върху наличната към сключването на договора идеална част от имота./quote] , това не ми се струва твърде правилно , защото обезпеченото вземане на КР може да стане изискуемо преди евентуална делба и той трябва да може да реализира правото си , а не да чака страните да се делят ,за да се осъществи условието в нот.договор.
[quote]Нещо повече – за да учреди ипотека върху своите идеални части, съсобственикът трябва да получи съгласието на всички други съсобственици или заместващо го разрешение от съда по чл.815-5 от Code civil./quote]
С това също трудно бих се съгласил.Ограничава се правото на съсобственика да се разпорежда с правото си , което особено за БГ не е желателно.Изключението в 33 ЗС ми се струва достатъчно.
[quote]Уговаря се и задължение за ипотекарния длъжник да привлече в бъдещата делба като подпомагаща страна ипотекарния кредитор/quote]
Това няма проблем и по нашата уредба да стане.Но и във Франсето , едва ли ако има подобна уговорка съдът служебно ще конститутира ипотекарния КР(всичко ще остане на плоскостта на евентуална имуществена отговорност поради неизпълнение на договорно задължение) , така че нещата си остават в сферата на облигационното право и зависи от волята на страните.Освен това и без такава уговорка , според мен в бг и съделителя учредил ипотека може да привлече , а и ипотекарния кр. да встъпи като подпомагаща страна.

[kalahan2008]

РЕШЕНИЕ № 55 ОТ 23.I.1985 Г., I Г. О.

ИПОТЕКИРАНИЯТ КРЕДИТОР НЕ МОЖЕ ДА НАСОЧИ ИЗПЪЛНЕНИЕТО ВЪРХУ ЦЕЛИЯ ИПОТЕКИРАН НЕДВИЖИМ ИМОТ, ПРИДОБИТ В СЪПРУЖЕСКА ОБЩНОСТ, АКО ДЛЪЖНИК НА ИПОТЕКАТА Е САМО ЕДИНИЯТ СЪПРУГ.
ГПКЧл. 366, ал. 1, чл. 388 и чл. 389-в


Ищцата и ответникът К. са бивши съпрузи. По време на наличен брак между тях ответникът К. през 1974 г. по реда на чл. 117 ЗТСУ е придобил жилището, предмет на иска. Придобиването е и чрез ипотечен заем от ответника ДСК. Ответникът К. не е правил погашения на задължението по ипотеката. Ипотекираният кредитор ДСК се снабдява с изпълнителен лист против него по реда на чл. 237, б. "е" ГПК за сумата 4613, 50 лв. заедно с 6% лихва до погасяването на дълга и разноските по събирането. Изпълнителният лист е издаден на 31.XII.1981 г. въз основа на решение от същата дата на СРС по гр.д. № 5284 /81 г. Въз основа на издадения изпълнителен лист е образувано изпълнително дело и по искане на взискателя изпълнението е насочено срещу ипотекирания имот и той е продаден на публична продан на ответника Б. за сумата 10 217 лв., която той е внесъл в срок. Ищцата внесла на кредитора пълния размер на дълга в размер на 5127, 20 лв.около месец по-късно. Горните действия са извършени преди прекратяване на брака между ищцата и ответника К.
При тази обстановка, за да отхвърли иска, градският съд е приел, че правата на ищцата по чл. 336 ГПК са преклудирани с приключване на изпълнителния процес. Нарушенията, допуснати от съдията-изпълнител в изпълнителното производство, могло да се обжалват и не водели до нищожност на публичната продан. Нотариусът не е допуснал нарушения, непроверявайки дали съпругът недлъжник е уведомен за продажбата на имота.
Решението е незаконсъобразно.
Ищцата не е длъжник по изпълнението. То е насочено срещу съпруга й, но върху имот и имуществена общност. Съгласно чл. 389б ГПК съдията-изпълнител е бил длъжен да уведоми ищцата, че върху имота се насочва изпълнение. Когато изпълнението е насочено върху движима вещ в съпружеска общност, съдията-изпълнител след продажбата на вещта изплаща половината от получената сума на съпруга недлъжник, а ако изпълнението се насочи върху недвижим имот, се прилага чл. 388 ГПК - в този смисъл е чл. 389в ГПК. Според чл. 388 ГПК, когато изпълнението бъде насочено върху имот, който е съсобствен, за дълг на някой от съсобствениците имотът се описва изцяло, но се продава само идеалната част на длъжника. Имотът може да се продаде изцяло само с писмено съгласие на останалите съсобственици. Това налага извод, че успешното насочване на изпълнението върху вещи съпружеска общност, ако длъжник по изпълнението е единият съпруг, прекратява общността и съпрузите се третират като съсобственици с равни части. Следователно в случая съдията-изпълнител е могъл да изнесе на публична продан и да продаде само 1/2 част от имота - частта на длъжника по изпълнението. Обстоятелството, че ипотеката е върху целия имот, е без значение. Правата на ищцата върху имота произтичат от закона - чл. 13, ал. 1 СК. Тя не е длъжник по изпълнението - изпълният лист не е издаден срещу нея. Изпълнението не е насочено против нея като собственик в съпружеска общност. Щом против нея няма издаден изпълнителен лист, тя не е длъжник по образуваното изпълнително производство. В такъв случай продажбата и нейната част от имота въпреки забраната на чл. 388 ГПК, без нейно писмено съгласие е продажба на чужд имот. Такава е допустима от разпоредбата на чл. 187 и следв. ЗЗД. Тя обаче е действителна само между страните по правоотношението - взискател, длъжник и купувач на публична продан. Действителният собственик е трето лице и извършената продажба няма действие, т. е. тя е недействителна по отношение на него. Той може да упражни правата си и да ревандикира вещта от купувача. (В този смисъл проф. Ж.Сталев Гражданско процесуално право - издание 1978 г., стр.624).
Според доказателствата ищцата продължава да владее имота. Нейните права са застрашени от извършената публична продан и на нейната 1/2 от имота. Тя има интерес да установи, че е собственик на 1/2 и извършената публична продан е недействителна по отношение на нея за нейната част. Тя е поискала повече - да се установи нищожност по чл. 26 ЗЗД, т. е. по отношение на всички. Няма пречка да се уважи за по-малко. С това не се изменя основанието на иска. Изложените факти в исковата молба, установени с доказателства, налага разрешението независимо от претендираната квалификация на същите.
Това е още повече така за случая, когато стойността на частта на длъжника по изпълнението покрива дълга му и взискателят не е имал интерес да насочва изпълнението против ищцата като съсобственик на ипотекирания имот.
Съгласно чл. 384, ал. 2 ГПК купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота. Той не може да придобие права, които принадлежат на трети лица. Правата на купувача по отношение на взискателя и длъжника са определени с чл. 387 ГПК. От тези разпоредби също следва, че купуването на публична продан не прави купувача собственик, ако трети лица имат такова право върху имота. Затова и ищцата не е загубила своите права върху 1/2 от имота с продаването им на публична продан.

[gudio]

Revolution, не знам какво всъщност искаш да кажеш - че ипотека върху идеална част от съсобствен имот е прекрасно "желязно" обезпечение, а нашенската законова уредба - перфектна и не оставяща никакви неясноти по въпроса Французите били някакви олигофрени, опитали се да препишат нашия ЗЗД 150 години преди появата му, ама не успяли...
И какви са тия свободни съчинения - щяла ипотеката да се пренесе само върху реалния дял на ипотекарния длъжник-съдебител. За другите части - какво - ще се погаси, тъй като това изрично, видиш ли, го пише в прекрасния ни паметник на българската правна лисъл - ЗЗД ? Имам 9/10 ид.ч. от двуетажна жил. сграда, след делбата ипотеката остава върху 1/2 реална част, а за другите 4/10 "пият вода" ипот. кредитори ?!
В примера на Калахан ипотеката е неправилно вписана върху целия имот, щом съпругата не е страна по сделката. Става дума явно за ипотечен заем, не за "законна ипотека на ДСК" по отменения ЗДСК, тогава съпругата нямаше да се измъкне с половината имот.