Сервитутно право на достъп

[malinas62]

Имот съставен от сграда и земя. Сградата е притежание на единия собственик, а земята по 1/2 идеална част, на двама собственици - доказано в съдебна зала. Земята се изнася на публична продан.
Въпрос? Ако собственика на сградата не спечели търга за земята има ли сервитутно право на достъп до сградата или трябва да се заведе дело?

[julyanvonemona]

Ако собственика на сградата не спечели търга за земята има ли сервитутно право на достъп до сградата или трябва да се заведе дело?

Има!

[hidden]

Ако собственика на сградата не спечели търга за земята има ли сервитутно право на достъп до сградата или трябва да се заведе дело?

Има!

Без договор или заповед на кмета (чл. 192 ЗУТ)...на какво основание ще има?

[nk7702n]

Земята е продадена изцяло, никъде не е предвидено запазване на това сервитутно право на достъп, тоест би следвало да се приложи наистина чл. 192 от ЗУТ.

[magodeoz]

Чл. 64 от ЗС е достатъчно ясен, според мен. Чл. 192 от ЗУТ предполага наличието на два имота - господстващ (praedium dominans), и служещ (praedium serviens). Това е и смисълът на сервитутното право.

[Melly]

Чл. 64 от ЗС е достатъчно ясен, според мен. Чл. 192 от ЗУТ предполага наличието на два имота - господстващ (praedium dominans), и служещ (praedium serviens). Това е и смисълът на сервитутното право.

+1

[hidden]

Чл. 64 от ЗС е достатъчно ясен, според мен. Чл. 192 от ЗУТ предполага наличието на два имота - господстващ (praedium dominans), и служещ (praedium serviens). Това е и смисълът на сервитутното право.

Обаче правото по чл. 64 ЗС не е сервитутно, а темата касае сервитут върху чужд поземлен имот. Не виждам от къде произтича изводът, че господстващият имот по чл. 192 ЗУТ трябва да е единствено поземлен. Но съм съгласен, че разпоредбата на чл. 64 ЗС обезсмисля учредяването на сервитут по чл. 192 ЗУТ - собственикът на сградата разполага със самостоятелен иск по чл. 64, аналогичен на иска по чл. 32 ЗС относно разпределянето на ползването:

Разпоредбите на чл. 32 ЗС намират приложение и при спорове за ползуване на терена, върху който спорещите имат учредено право на строеж.
Чл. 32 ЗС


Съображенията за отхвърлянето на иска са били тези, че активно легитимирани да водят иск по чл. 32 ЗС са били само съсобствениците на вещта, а в случая мястото, на което се иска разпределение, е било държавно, с отстъпено върху него на страните право на строеж. Действително разпоредбите на чл.32 ЗС визират по начало споровете, възникнали между съсобствениците на вещта във връзка с ползуването на същата. Съгласно,чл. 111, ал. I ЗС обаче разпоредбите относно недвижимите вещи се прилагат и спрямо вещните права върху недвижимите имоти, ако законът не постановява друго. Това означава, че и спрямо вещното право по Чл.63 ЗС разпоредбите на чл. 32 ЗС могат да намерят приложение, доколкото друг нормативен акт не изключва това приложение.В тази насока би следвало да се има предвид разпоредбата на чл. 64 ЗС, Чл.1 от Указа за насърчаване и подпомагане на кооперативното и индивидуалното жилищно строителство и §7 от Правилника за приложение на последния указ. В последните два текста не се определя обемът на ползуването на земята, върху която се отстъпва правото на строеж. С тях не се отменява и разпоредбата на чл. 64 ЗД. А това означава, че страните ще имат ползуване на земята, върху която им е отстъпено това право, в рамките на чл. 64. За останалата част от площта, върху която не се простира тяхното право на ползуване, те не ще имат никакви права и решението на окръжния съд в тази насока би било правилно. Върху територията обаче на земята, върху която е учредено тяхното право, когато то е учредено на базата на съсобственост върху построената сграда, правото им на ползуване ще бъде общо и споровете на упражнението му при наличието на останалите условия на чл. 32 ЗС биха могли да бъдат разрешавани по посочения в исковата молба ред. Съдът, като е приел противното, е допуснал съществено нарушение на гореказаните текстове

[nk7702n]

+1

[magodeoz]

Не виждам от къде произтича изводът, че господстващият имот по чл. 192 ЗУТ трябва да е единствено поземлен.

Не че има съществено значение, но за пълнота на изложението, така да се каже:
ЗУТ, Чл. 192 (2) Когато не е постигнато съгласие между собствениците на поземлените имоти и друго...
Употребата на множествено число в контекста на цитираната норма просто предполага наличието на повече от един поземлен имот, нищо повече...

[toten14]

И аз твърдо съм на мнение, че чл. 64 ЗС дава право на суперфициара да използва земята, доколкото това е нужно с оглед на използването на постройката, а преминаването е точно такова ползване...то иначе какво, трябва да прелита през земята, за да стигне до къщата ли? Незнайно защо обаче съд. практика не е на това мнение, чел съм решения на ВС (за по-нова практика не знам), че разпоредбите на ЗС (чл. 64) не дават право на преминаване, а е необходимо да се учреди сервитут, даващ право на преминаване, което за мен е очевидна безсмислица, защото фингира наличието на два поземлени имота - земята и постройката. Като цяло нещата със сервитутите не са ясни и се мешат и смесват много и не само от съда, а и от законодателя (ЗВ е чудесен пример). Дали щото няма изрична уредба на сервитутните права като вещно право, част от numerus clausus или щото пространната уредба в ЗИСС, от която повечето черпят вдъхновение е също така неясна и объркана не знам. Доколко е наложително някакви изрични предписания в ЗС de lege ferenda не мога да кажа, още повече като знаем как се пишат законите сега от незнайните чиновници възможността да наакат още повече положението е доста по-голяма

[hidden]

Не виждам от къде произтича изводът, че господстващият имот по чл. 192 ЗУТ трябва да е единствено поземлен.

Не че има съществено значение, но за пълнота на изложението, така да се каже:
ЗУТ, Чл. 192 (2) Когато не е постигнато съгласие между собствениците на поземлените имоти и друго...
Употребата на множествено число в контекста на цитираната норма просто предполага наличието на повече от един поземлен имот, нищо повече...

И за още по-голяма пълнота да уточним, че ал. 2 касае единствено случаите, когато се учредява сервитут въз основа на заповед на кмета, но не и договорно учреденият сервитут.
Не че има някакво значение, но за пълнота...:

Закон за електронните съобщения
Чл. 288. Сервитутите по този закон са:
1. право на преминаване и прокарване на мрежи в полза на предприятия, предоставящи обществени електронни съобщителни мрежи и/или услуги, включително на отклонения от тези мрежи до сгради и други поземлени имоти;

Що се касае до сервитутите по Закона за енергетиката и Закона за водите, мисля, че там няма спор (а може би има?), че господстващият имот може да бъде и сграда.
Правото по чл. 66 ЗС не е сервитутно, а е част от правомощията, включени в суперфициарното право, т.е. то не е самостоятелно вещно (ограничено) право и с него не могат да се извършват разпоредителни сделки и не може да бъде придобивано по давност, например.

[hidden]

Открих едно прясно определение на ВКС, с което аз лично не съм съгласен. Цитирам го за пълнота:

Производството е по чл. 288 ГПК.
Образувано по касационната жалба вх. № 6523/09.07.2010 г. на И. Д. А. от [населено място], приподписана от адв. Б. Б. - АК Х. срещу въззивно Решение № 143 от 9.06.2010 г. по гр. възз. д. № 181/2010 г. на ОС-Х.
С посоченото решение, окръжният съд е производство по чл. 258 и ГПК е потвърдил Решение № 373 от 29.12.2009 г. на РС-Д. по гр. д. № 196/2009 г. с което на основание чл. 64 ЗС е определено правото на ползване на собственика на едноетажна жилищна сграда с КИ 21052.1073.317.4 със ЗРП от 27 к. м. и друг вид сграда за обитаване с КИ 21052.1073.317.3 със ЗП от 20 кв. м. по КП на [населено място] съответно на 175 кв. м., по скица на вл. л оцветени в зелен цвят и още 37.5 кв. м. оцветени в червен цвят, по същата скица, от недвижим имот КИ 21052.1073.317 - собственост на ответниците по иска И. Д. А., М. Д. М., М. И. Г. и Ж. Д. М..
С касационната жалба се поддържа, че обжалваното решение е неправилно, постановено при допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила, на материалния закон- чл. 63 ЗС и чл. 64 ЗС, основания за отмяна по см. на чл. 281, т. 3 ГПК.
Допустимостта на касационното обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 2/1/ ГПК се обосновава с довод, че въпросът за валидно учреденото право на суперфиция на ищцата по чл. 63 ЗС, от което произтичат и правата по чл. 64 ЗС, е обуславящ изхода на делото и е разрешен от окръжния съд в противоречие с практиката на съдилищата . Сочат се и се представят Решение № 1043/25.03.1980 г. на ВС по гр. д. № 3106/79 г. на I отд., Решение № 955/12.12.1986 г. на ВС по гр. д. № 551/1986 г. I отд., който нямат характера на задължителна съдебна практика.
Поддържа се и основание за допустимост на касационното обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК с довод, че по процесуално правните въпроси- съставлява ли съществено нарушение на процесуалните правила, ако в доклада си по чл. 146 ГПК съдът определи една правна квалификация, а в решението си констатира, че искът е с различна паравана квалификация и нарушава ли се правото на защита на ответника, ако по делото не се направи нов доклад с оглед на новата паравана квалификация, в тези случаи следва ли въззивния съд да изготви нов доклад и да даде на страните възможност да ангажират нови доказателства с оглед на променената квалификация, няма съдебна практика и такава следва да бъде създадена в смисъла на цитирана с изложението публикация.
Поддържа се основания за допустимост на касационното обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК по въпроса: допустимо ли е по иска по чл. 64 ЗС да се определя обособена част от терена на собственика за ползване от суперфициара безсрочно и в какъв размер, с постановеното Решение № 1196/26.05.1966 г. по гр. д. № 155/1966 г. на ВС - I отд.
В срока по чл. 287 ГПК е подаден обстоен писмен отговор от ответника по касация И. И. чрез адв. Г. К. - АК Х., с които се поддържа, че касационното обжалване не може да бъде допуснато поради липсата на предпоставки за това. Претендират се разноски в размер на 350 лв.
Състав на ВКС- второ отделение на гражданската колегия, след преценка на изложените с касационната жалба основания по чл. 280, ал. 1 ГПК, намира:
Касационната жалба е процесуално допустима с оглед изискването за наличие на обжалваем интерес над 1000 лв., при данните за вида и обема на търсената защита и данъчната оценка на имота - суперфициарна собственост от 3331.60 лв., както и от гл. т. спазване на срока по чл. 283 ГПК.
За да потвърди първоинстанционното решение, с което на основание чл. 64 ЗС е определено правото на ползване на собственика на едноетажна жилищна сграда с КИ 21052.1073.317.4 със ЗРП от 27 к. м. и друг вид сграда за обитаване с КИ 21052.1073.317.3 със ЗП от 20 кв. м. по КП на [населено място] съответно на 175 кв. м., по скица на вл. л оцветени в зелен цвят и още 37.5 кв. м. оцветени в червен цвят от недвижим имот КИ 21052.1073.317 - собственост на ответниците по делото, решаващият съд е приел, че ищцата като собственик на сгради, построени в чужд имот, на основание договор за покупко-продажба по НА № 115/2008 г. и надлежно учредено при действието на ЗПИНМ (отм.) право на строеж, има правото да ползва част от терена, необходим за използването на сградите според тяхното предназначение.
Обемът на незастроената част от дворното място необходима за да може суперфициарния собственик-ищца по делото да ползва собствените си сгради, е определен с помощта на техническа експертиза, на основание чл. 21, ал. 2 от Наредба № 7 за правилата и нормативите за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, както и чл. 50, ал. 2, т. 3 от същата Наредба за ширината на тротоарния проход.
След преценка на наведените доводи и представената съдебна практика, настоящият състав на ВКС счита, че касационното обжалване не може да бъде допуснато, тъй като не са налице основанията за това по чл. 280, ал. 1, т. 2 и т. 3 ГПК .
Не е налице основание за допустимост на касационното обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК / касае се за поддържан довод за противоречие с незадължителна съдебна практика/.
Поставеният въпрос за валидно учреденото право на суперфиция на ищцата по чл. 63 ЗС, от което произтичат и правата по чл. 64 ЗС, не може да се приеме за обуславящ изхода на делото, и съответно да е разрешен от окръжния съд в противоречие с практиката на съдилищата - Решение № 1043/25.03.1980 г. на ВС по гр. д. № 3106/79 г. на I отд., Решение № 955/12.12.1986 г. на ВС по гр. д. № 551/1986 г. I отд. Ищцата обосновава своето право на собственост на договор за покупко-продажба по НА № 115/2008 г.. Ответниците по делото могат да оспорят валидността на титула на нейните праводатели т. е. НА № 47/2000 г. и НА № 76/2006 г., само доколкото са установили по отношение на лицата по сделките или най-малкото на първите прехвърлители, поддържаният порок за липса на форма на учредената суперфиция като титул за собственост. В рамките на делото без тяхно участие, същите могат да релевират само доводи, касаещи нейния титул за собственост т. е. НА № 115/2008 г., каквито по делото не са правени.
Не е налице основание за допустимост на касационното обжалване и по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по поставените процесуално-правни въпроси: съставлява ли съществено нарушение на процесуалните правила, ако в доклада си по чл. 146 ГПК съдът определи една правна квалификация, а в решението си констатира, че искът е с различна паравана квалификация и нарушава ли се правото на защита на ответника, ако по делото не се направи нов доклад с оглед на новата паравана квалификация, в тези случаи следва ли въззивния съд да изготви нов доклад и да даде на страните възможност да ангажират нови доказателства с оглед на променената квалификация, тъй като този въпрос не е поставен във въззивната жалба като основание за проверка при обжалването, не е правено искане за нов доклад при различна квалификация на иска, поради което и в мотивите на обжалваното решение такъв порок на съдебното решение не е обсъждан, поради което и не може да се приеме, че това е обуславящ изхода на делото процесуално-правен въпрос.
Не е налице основание за допустимост на касационното обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК по въпроса: допустимо ли е по иска по чл. 64 ЗС да се определя обособена част от терена на собственика за ползване от суперфициара безсрочно и в какъв размер, с постановеното Решение № 1196/26.05.1966 г. по гр. д. № 155/1966 г. на ВС - I отд.
По същество с иска по чл. 64 ЗС се обособява част от чуждия имот за ползване, но за разлика от иска по чл. 32, ал. 2 ЗС, тъй като суперфициарния собственик няма права в собствеността на терена, неговото право е със статут на сервитут като ограничение на собствеността. Обемът на това ограничение винаги се определя с помощта на експертно становище, а с въззивното решение е процедирано по същия начин, това решение е в унисон с практиката, поради което и не може да се приеме наличие на основание за допустимост на касационното обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК.
С оглед изхода на делото и на основание чл. 81 във вр. с чл. 78, ал. 3
ГПК ответника по касация има право на направените за настоящата инстанция разноски- 350 лв., заплатен адвокатски хонорар.
По изложените съображения и на основание чл. 288 ГПК във вр. с чл. 280, ал. 1, т. 2 и т. 3 ГПК, състав на ВКС- второ отделение на гражданската колегия

ОПРЕДЕЛИ:

НЕ ДОПУСКА до касационно обжалване касационната жалба вх. № 6523/09.07.2010 г. на И. Д. А. от [населено място], приподписана от адв. Б. Б. - АК Х. срещу въззивно Решение № 143 от 9.06.2010 г. по гр. възз. д. № 181/2010 г. на ОС-Х. .
Осъжда И. Д. А. с ЕГ № [ЕГН] [населено място] ул. "З. С. " бл. 7 вх. Б ап. 24 да заплати на И. Н. И. с ЕГ № [ЕГН] [населено място] ул. "Ц. С. " бл. 6 вх. Б ап. 2 сумата 350 лв. / триста и петдесет лева / разноски по делото за касационната инстанция.
Определението е окончателно.

Аз лично споделям мотивите в това решение:

Суперфициарният собственик може да използува земята само доколкото това е необходимо за използуването на постройката според нейното предназначение. Когато се касае до жилищна сграда, ползуването на земята според предназначението на постройката се изразява в осигуряване достъп до постройката и в ползуване на мястото за задоволяване на обикновени домакински нужди, но не и за засаждане на дръвчета и други растения или строеж на стопански сгради.

----------------------------
Искът е за собственост и владение на дворно място, върху което е построена триетажна сграда. Собственикът на мястото и на единия етаж от къщата е прехвърлил право на строеж на ответниците, които са построили другите два етажа от къщата. В исковата си молба ищецът твърди, че ответниците оспорвали правото му на собственост върху дворното място, като го използували за засаждане на цветя и зеленчуци, построили си стопански сгради.
Ответниците възразяват срещу така предявеният иск, като твърдят че те са преговаряли с ищеца да купят по 1/3 идеална част от мястото, но понеже това не станало, впоследствие с протокол, приложен към делото, те постигнали съгласие за разпределение ползуваното на това място.
Върховният съд намира иска за основателен. Не се спори по делото, че ответниците са купили само правото на строеж, но не и части от дворното място. От тяхното възражение, направено при първоначалното гледане на делото и от твърденията, направени в писмена защита пред тази инстанция се вижда, че ответниците смущават владението на ищеца върху собственото му дворно място, като заявяват, че право на ползуване върху това място имат и те. Това свое право те основават на чл. 64 ЗС .
Върховният съд намира, че ползуването на целия двор не може да се основе на чл. 64 ЗС . Действително суперфициарният собственик има право да ползува мястото, но това негово ползуване е ограничено. Според чл. 64 ЗС собственикът на постройката може да ползува земята само доколкото това е необходимо за използуването на постройката според нейното предназначение. А когато се касае до жилищна сграда, ползуването на земята съобразно предназначението на постройката ще се изрази в осигуряване достъп до постройката и в ползуването на мястото за задоволяване на обикновени домакински нужди - простиране на пране, тупане на черги и пр. Но в случаите на чл. 64 ЗС не може да се включи ползуването на дворното място и за засаждане на дръвчета, зеленчуци, цветя за построяване на кокошарници или други стопански сгради. Такова ползуване засяга правата на собственика и превръща фактически суперфициарния собственик в собственик и на мястото.
Разпределение на ползуването на двора не може да се извърши в случая тъй като ответниците нямат никакви права върху дворното място. Затова представеният протокол към делото не може да има значение. Освен това този протокол не е подписан от ищеца. Следователно съгласие за някакво разпределение на ползуването той не е давал.

[toten14]

Първото определение, в частност болднатия текст показва силна некомпетентност на този, който го е писал. Сервитутното право и законовите ограничения на правото на собственост са два отделни института на гражданското право, доколкото законовите ограничения действат erga omnes и са абстрактни , а сервитутното право винаги предполага конкретен титуляр, собственик на "господстващия имот". Не схващам защо продължават да ги мешат, както и онзи адвокат Асен Запрянов, според когото чл. 54 и сл. ЗС били законови сервитути
Съдията писал това определение пък изкарва, че суперфицията може да съдържа друго...вещно право - сервитут.